Bronx NY Storage Development Site

  • סוג הפרויקט: מבנה לאחסון חפצים ותכולת דירה
  • גודל: 12,000 מ"ר 
  • סוג עסקה: תיווך וניהול העסקה בין היזם והמוכר
  • מיקום: ברונקס, ניו יורק

 

מרכז אחסון לחפצים ותכולה נעשה מגמה לוהטת בשנים האחרונות. התחום מתפתח משנה לשנה עקב הביקוש להשכרת שטחי אחסון לטווח הארוך או הקצר, ולכן EMR רואה בהשקעות אלה כאלטרנטיבה נהדרת למשקיעים.

השטח של הפרויקט ממוקם בדרום ברונקס בניו יורק, כאשר באזור זה ישנה מגמה של השבחת מגרשים, מכיוון שהמחירים עלו. הפרויקט היה מאתגר מאוד וכלל דילמות והחלטות מהירות, וזאת בשל משבר הקורונה וההגבלות שהביא עמו. הפרויקט צפוי להתחיל בתהליך הבנייה בסוף שנת 2021.

על הפרויקט

השטח כלל שטחי תעשייה ישנים שאמורים להיהרס לגמרי ובמקומם יבנה מתחם לוגיסטי לאחסון חפצים ותכולה בשטח חדש שיכיל 7 קומות. גודל הפרויקט הוא 12,000 מ"ר וההשקעה לבניית השטח הייתה בעלות של לא פחות מ- 50 מיליון דולר. EMR הייתה שותפה לאורך כל הדרך בעסקה, הן מבחינת התיווך בין בעל הנכס לבין היזם, והן מבחינת הסיוע בבירוקרטיה והתהליכים השונים. 

האתגרים 

היו לא מעט אתגרים בפרויקט, וזאת לאור שינוי המדיניות שיצר משבר הקורונה. ניו יורק החליטה לשנות את תוכנית התמריצים הכלכלית אשר הייתה מיועדת לפיתוח תעשייתי. רק נציין שהיה מדובר על הטבה חסרת תקדים והיא מחיר אחיד לארנונה למשך 10 שנים, כלומר המחיר לא יעלה, מה שמצדיק את העסקה. אלא מה, שעקב המשבר, בשיא הפאניקה ו’’להפתעת כל הענף’’ בתוך שבוע ביטלו את התוכנית שמועד הסיום שלה היה בסוף שנת 2024, ונתנו לה תוקף של עד 1.7.20, כלומר מי שאין לו היתר לא יהנה מההטבה.

רק נציין שכל יזם בתחום סומך על התוכנית הזו והשוק כבר מתמחר את ההטבות בערך הקרקעות.  עם ביטול התוכנית, לא רק שפרויקטי היזמות נמצאים בסכנה ועלולים להיות לא כדאיים, אלא בעלי הקרקעות צפויים לצאת עם הפסדים כבדים בזמן שהשוק מתרגל ומתמחר את המציאות החדשה.

ביטול ההטבה מצד העירייה הווה אתגר לא פשוט, ולכן צוות EMR התגייס למשימה ויחד עם המשקיע החלו במרוץ להשגת ההיתר ועבדו במרץ מחודש מרץ ועד לתחילת יולי. רק נסביר שכיום נותנים היתר רק לאחר הריסת הבניין, והעבודות עדיין לא התחילו, מה שהיה כמעט בלתי אפשרי. בסוף האישור התקבל מהעירייה ממש ביום האחרון. 

בנוסף לאתגר זה, היינו אמורים לסגור את העסקה בתאריך 31.3.20 כיוון שהקונה היה מושקע ושילם מקדמה, אך העירייה הטילה סגר בשל משבר הקורונה. מדובר על שטח בנוי ישנם עסקים בתחום המסעדנות שנפגעו ממשבר הקורונה, ולכן העירייה הטילה איסור על פינוי דיירים. למעשה, הייתה תקופה קצובה – אחרי קניית המגרש יש זמן מסוים לפנות את הדיירים ואם מבטלים את העסקה משלמים קנס. 

בתהליך, הייתה אי הסכמה על תאריך סגירה חדש. מצד הקונה, הוא לא רצה לסגור ולקחת סיכון שהדיירים לא היו מתפנים מזמן.  מצד המוכר, הוא הסתמך על התשלומים מסגירת העסקה, אבל באותו זמן הוא לא רצה לקחת את הסיכון ולשלם את הקנס במקרה שלא יצליח לפנות את הבניין בזמן.  בסופו של דבר ניהלנו משא ומתן וקבענו תאריך הוגן לשני הצדדים, כמעט שנה אחרי התאריך המקורי.

רק נציין שהפרויקט הזה הוא אחד האחרונים שהצליח לקבל את הטבת המס. יש צפי של עלייה במחירי השכירות בענף, וזאת עקב הירידה בבנייה ותודות לשינויים בתוכנית הטבת המס. היזם, שכבר יזם יותר מ-23 נכסים, בטוח שהפרויקט הזה יהיה מהמוצלחים ביותר!

הנחישות של החברה ושיתוף הפעולה התמידי, אפשר לסיים את העסקה בצורה הטובה יותר, הן מבחינת המוכר והן מבחינת הדיירים. חברת EMR הייתה מעורבת לאורך כל שלבי העסקה ויצרה פתרונות יצירתיים על מנת להוציא את העסקה לפועל, למרות כל המכשולים שהיו בדרך. 

 

שתפו:

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

שתפו:

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

אולי יעניין אותך גם...

שלחו הודעה