JFK Class A Logistics Warehouse

  • סוג הפרויקט: מרכז לוגיסטי ואחסון חפצים
  • גודל: 4 דונם
  • סוג עסקה: תיווך וניהול העסקה בין היזם והמוכר
  • מיקום: סמוך לשדה התעופה JFK בקווינס, ניו יורק

כמו בכל מדינה מערבית מתפתחת, תרבות קניות אונליין נמצאת בשיאה, ולכן מחסנים לוגיסטיים חיוניים מאוד לצורך אחסון, קליטת הסחורה והפצתה למזמינים. השוק הקמעונאי החדש דורש תמהיל עבודה אינטנסיבי הכולל אחזקת מחסני ענק במיקומים אסטרטגיים, ולכן הפרויקט הווה הצלחה מסחררת וערך אמיתי ליזם וגם לבעלי הקרקע. 

EMR בנתה תוכנית ייחודית לייזום פרויקט פורץ דרך – מרכז לוגיסטי רב קומתי, שקיימים מעטים כאלה בארה"ב. בשל הביקוש הרב למחסנים לוגיסטיים,  מחירי הקרקע עלו, ולכן הפתרון הטוב ביותר הוא לבנות מרכזים רבי קומות המנצלים את הקרקע בצורה מיטבית, ומאפשרים לקבל שטח גדול יותר לאחסון בעלויות נמוכות. 

על הפרויקט

מדובר על שטח בן 4 דונם הממוקם בסמוך לשדה התעופה JFK בקווינס, ניו יורק. השטח היה בבעלות חברת השקעות פרטית שהפעילה במקום חנייה. בתחילת הדרך, ניגשה חברת EMR לבעלי הקרקע עם הצעה למכור את השטח, ולמרבה המזל הם שקלו זאת בעבר. המטרה הייתה לספק תוכנית עסקית יוצאת דופן לבניית מחסנים לוגיסטיים רבי קומות, כדי לעלות את ערך הקרקע ולספק לבעלי הקרקע תמורה כספית גבוה, ומצד שני לספק למשקיע / ליזם אלטרנטיבה טובה והשקעה רווחית לטווח הארוך.

דמי השכירות התעשייתיים עלו בשנים האחרונות, כיוון שמגמת המסחר האלקטרוני התפתח בקצב מסחרר, עוד הרבה לפני התפרצות נגיף הקורונה.  מטרת התוכנית הייתה לבנות מחסנים רב קומות עם רמפה העוטפת את הבניין ומאפשרת למשאיות לגשת לחלל הקומה השנייה דרך הרמפה, כאילו היה ממוקם בקומת הקרקע. בנוסף לשימוש התעשייתי, הצלחנו לייצר גם תוכנית לבניית מחסנים לאחסון חפצים אישיים ותכולת דירה, שזהו תחום פופולרי בארה"ב וגם בישראל. למעשה, יצרנו גם שטחים נוספים להשכרה שימוקמו במרתף, כך נוכל להגדיל באופן משמעותי את שטחי האחסון וליצר תשואה גבוהה יותר למשקיע. 

האתגרים בדרך

EMR הייתה הגורם היחיד בעסקה ותיווכה בין היזם לבעלי הקרקע, כמו גם הייתה מעורבת בכל תהליך קבלת האישורים והבירוקרטיה מול הרשויות. תהליך קבלת האישורים היה קשוח במיוחד והווה אתגר לא פשוט, אך עם הניסיון של צוות החברה והמעורבות בכל שלב, הצלחנו להוביל את הפרויקט להצלחה. 

שלב המשא ומתן בפרויקט היה מסובך לגמרי וירד לפרטים קטנים בשל הייחודיות של התוכנית. לדוגמה, בארה"ב יש חובה להוציא דוח על השפעה סביבתית ובמידה ומתגלים זיהומים בשטח, יש חובה לדווח על כך לעירייה, מה שהופך את ההשקעה לבעייתית לקונה וסוג של סיכון מסוים, הרי במידה ומתגלים זיהומים, יש צורך לשאת בעלויות רבות. כחלק מהתהליך, יצרנו פתרונות יצירתיים בתהליך המשא ומתן, כך שבמידה והתגלו זיהומים, יהיה פתרון הוגן לשני הצדדים. 

אתגר נוסף שהיה בתהליך העבודה על הפרויקט הוא החוק  החדש המחייב את בעלי הבניינים לבקש "היתר שימוש מיוחד" על מנת לבנות שטח אחסון עצמי באזור תעשייתי. הצוות שלנו הצליח לעזור ליזם למצוא פתרונות יצירתיים על מנת לקחת את הסיכון של קבלת היתר שימוש מיוחד ולהמשיך בעסקה הרווחית.  בסופו של דבר הצלחנו לבנות את אחד המחסנים הייחודיים בארה"ב שהם רבי קומות ובנויים בצורה ייחודית, וגם זהו הפרויקט הראשון שקיבל  "היתר שימוש מיוחד" לאחסון עצמי בעיר ניו יורק.

 

שתפו:

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

שתפו:

שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email

אולי יעניין אותך גם...

שלחו הודעה